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Fiador pode se eximir de obrigações nos contratos de locação

Legislação indica os casos em que é possível requerer exoneração da fiança.

Fiador pode se eximir de obrigações nos contratos de locação
Fiador pode se eximir de obrigações nos contratos de locação

Nas relações locatícias, uma das situações mais desagradáveis é aquela em que o fiador é surpreendido por uma demanda judicial de cobrança dos aluguéis não pagos pelo inquilino afiançado. Tal fato muitas vezes pode afetar de forma irreversível a confiança existente entre amigos e familiares.

Porém, há situações em que o fiador pode solicitar a exoneração de suas obrigações, conforme estipula a Lei do Inquilinato (Lei 8.241/91) atualizada pela Lei 12.112/2009, que melhor esclarece as hipóteses em que o fiador poderá se exonerar do encargo da fiança. “Essa alteração também teve a intenção de desestimular a exigência da fiança por parte dos locadores, pois, quando o contrato de locação estiver desprovido de qualquer modalidade de garantia, poderá ser requerida a liminar de despejo”, explica Fernando Magalhães, sócio da Magalhães, Silva & Viana – Sociedade de Advogados.

Segundo o especialista, as hipóteses legais de exoneração do fiador estão descritas no §2º do artigo 12 da Lei do Inquilinato. Nele, consta, por exemplo, que o fiador, nas locações residenciais, poderá prescindir de suas responsabilidades quando houver separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável do inquilino titular do contrato, e cônjuge ou companheiro continuar residindo no imóvel alugado na qualidade de novo inquilino. Tal regra se aplica também aos casos previstos no artigo 11, quando ocorre o falecimento do locatário.

“Com a alteração legislativa, a exoneração do fiador nos casos dos art.11 e 12 da Lei do Inquilinato deixou de ser automática. Nessas situações, o fiador deverá notificar o locador, no prazo de 30 dias, sobre sua intenção de romper o vínculo com o novo inquilino. Após essa formalidade, o fiador ainda se mantém responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias”, esclarece Magalhães.

Outra situação que permite a exoneração de responsabilidade acontece se houver o descumprimento de cláusula que proíbe a sublocação e ocorrer a cessão do contrato de locação ou alteração do quadro social da empresa sem o conhecimento do fiador. Da mesma forma, ele pode pleitear a sua exoneração quando ocorrer qualquer tipo de renovação contratual sem o seu consentimento, como a renovação de prazos e a alteração do valor locativo. A esse respeito, a Súmula 214 do STJ estabelece que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Além disso, a Lei do Inquilinato também determina a responsabilidade do fiador nos casos em que o contrato de locação passa a viger por prazo indeterminado: ele continua corresponsável pelas obrigações até a data da devolução das chaves pelo inquilino. Contudo, ao fim do prazo inicialmente fixado, tem o direito de solicitar exoneração mediante notificação ao locador, nos termos da Lei 8.241/91.

Para Fernando Magalhães, a melhor alternativa é que o fiador fique atento à redação do contrato e exija a inclusão de permissão expressa que o desobrigue da fiança tão logo o contrato seja encerrado. “Os fiadores devem tomar conhecimento dos seus direitos e deveres e agir como fiscais do bom cumprimento das obrigações firmadas por seus afiançados. Esse é modo mais eficaz de se resguardarem de qualquer surpresa indesejada”, completa Fernando Magalhães.

Sobre a fonte:

Fernando Magalhães é sócio da Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados, escritório integrante da Unidade de Serviços Jurídicos do Sinduscon-MG. Especialista em Direito Imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (IBEI).

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