Primeiro imóvel: leilões são alternativas para sair do aluguel gastando menos

A aquisição da casa própria pode ser um sonho para muitas pessoas, mas costuma exigir planejamento financeiro e uma reserva considerável, o que faz com que se torne um objetivo distante. No entanto, por meio dos leilões imobiliários, é possível encontrar imóveis por preços bem abaixo dos praticados no mercado tradicional e, assim, conseguir sair do aluguel gastando menos.

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o preço de um imóvel em leilão costuma ficar cerca de 40% abaixo do valor de mercado, com descontos que podem chegar a 70% em alguns casos. Essa diferença entre o valor de avaliação e o preço da arrematação, conhecida como deságio, é um dos principais atrativos desse tipo de negociação.

Ainda assim, é preciso analisar cada oportunidade com cuidado. Um lance menor do que o preço praticado no mercado não significa, por si só, uma boa compra. Antes de tomar a decisão, o comprador deve considerar fatores como as condições de pagamento, os custos de documentação, eventuais reformas e, em alguns casos, as despesas necessárias para conseguir a desocupação do imóvel. 

Mas, antes de se aprofundar em todos esses custos, é importante que o comprador entenda que nem todos os leilões funcionam da mesma maneira. Em publicação do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP), a advogada pós-graduada em Direito e Negócios Imobiliários, Endine Meigan, explica que existem duas modalidades principais: judicial e extrajudicial.

O leilão de imóveis judiciais acontece quando a venda do bem decorre de um processo e é utilizada, entre outras situações, para o cumprimento de uma obrigação determinada pela Justiça. Já os leilões extrajudiciais estão relacionados, principalmente, aos contratos de alienação fiduciária. Quando há inadimplência no financiamento, o imóvel oferecido como garantia pode ser retomado pela instituição financeira e, posteriormente, levado a leilão, de acordo com os procedimentos previstos em lei.

Além de entender a modalidade da venda, Meigan chama atenção para a necessidade de conhecer o mercado antes de avaliar uma oportunidade. Segundo a advogada, a experiência de profissionais do setor pode ajudar na análise de aspectos como localização, liquidez, preço e potencial de revenda.

A Abecip também recomenda cautela e planejamento antes da arrematação. Em conteúdo sobre leilões extrajudiciais promovidos por bancos, a associação ressalta que os preços competitivos podem tornar essas operações um bom investimento, mas alerta que a documentação do imóvel e do antigo proprietário precisa ser analisada cuidadosamente para afastar dívidas e outros problemas.

Segundo a entidade, o comprador deve considerar despesas como comissão do leiloeiro, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro da propriedade, serviços profissionais e possíveis gastos jurídicos. A comissão do leiloeiro, por exemplo, costuma corresponder a 5% do valor da arrematação e é paga separadamente pelo comprador, sem integrar o preço do lance.

A localização do imóvel também interfere no cálculo. Como o ITBI é um imposto municipal e as despesas de registro seguem tabelas definidas em cada estado, os valores e alguns procedimentos mudam conforme a região. Quem pretende participar de um leilão de imóveis em SP, por exemplo, precisa observar as regras do municípios, os custos estaduais relacionados ao registro e, principalmente, o que está previsto no edital.

A análise ainda deve considerar as condições físicas da propriedade. Dependendo do imóvel, reformas e reparos podem consumir parte do valor economizado na arrematação. Também vale incluir no orçamento despesas recorrentes, como IPTU, condomínio e outros custos relacionados à manutenção da casa e à região escolhida.

FGTS, parcelamento e financiamento podem facilitar a compra, mas não valem para todo leilão

As formas de pagamento variam bastante entre uma oportunidade e outra, por isso a leitura do edital é indispensável antes do lance. Segundo a Abecip, a possibilidade de parcelamento pode facilitar a negociação tanto em leilões judiciais quanto nos extrajudiciais, mas as condições seguem regras diferentes.

Nos leilões judiciais, o Código de Processo Civil prevê a possibilidade de apresentação de proposta para pagamento parcelado, com entrada de pelo menos 25% do valor e quitação do restante em até 30 meses. Já nos extrajudiciais, as regras dependem diretamente do vendedor, que pode definir condições próprias para pagamento à vista, financiamento ou outras modalidades, e nem todos os imóveis recebem as mesmas opções.

Um exemplo disso pode ser visto em leilão do Santander divulgado pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi). Na ocasião, imóveis residenciais elegíveis podiam ser financiados pelo banco em até 420 meses, equivalente a 35 anos.

A publicação também informava que o FGTS poderia ser utilizado em determinados casos envolvendo imóveis desocupados, desde que o lote atendesse às condições estabelecidas no edital. Sendo assim, não é possível partir do princípio de que financiamento ou FGTS estarão disponíveis em qualquer negociação.

As condições podem variar até mesmo no pagamento da comissão do leiloeiro. No Leilão de Imóveis Itaú, por exemplo, a comissão de 5% deve ser paga diretamente ao leiloeiro no próprio dia do leilão, sem possibilidade de uso de FGTS, carta de crédito ou consórcio para esse pagamento.

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